Vorgetäuschter Eigenbedarf – Rechtliche Lage und Konsequenzen

Dass ein Vermieter seinen Eigenbedarf an einer Immobilie vortäuscht, kann prinzipiell jeden Mieter treffen. Es gibt zudem Situationen, in denen eine solche Vorgehensweise häufig vorkommt. In manchen Fällen gibt es für den Mieter jedoch die Option, zu handeln. Wie die rechtliche Situation hierbei aussieht und ob ein Schadenersatz möglich ist, erläutern wir nachfolgend.

Wann ist ein Eigenbedarf vorgetäuscht?

Um zu erläutern, wann er vorgetäuscht ist, sollte zunächst der Begriff des Eigenbedarfs erklärt werden. Tritt ein Vermieter an seinen Mieter heran und meldet einen Eigenbedarf an, bedeutet dies, dass er die Immobilie gerne selbst nutzen möchte und somit den Mieter dazu auffordert, sich um eine neue Unterkunft zu kümmern.

Einem Mieter zu kündigen, ist für den Vermieter nicht immer leicht, denn auch er muss sich dabei an gewisse Grundsätze halten. Die Kündigung aufgrund des Eigenbedarfs ist grundsätzlich gestattet, selbst wenn der Eigentümer die Wohnung im Anschluss nicht selbst nutzt, sondern sie beispielsweise Verwandten zur Verfügung stellt.

Ist das Verhältnis zwischen Vermieter und Mieter ohnehin brüchig, liegt der Verdacht nahe, dass der Vermieter einen Eigenbedarf möglicherweise nur vortäuscht, um den Mieter auf leichte Art loszuwerden.

Der Eigenbedarf ist jedoch grundsätzlich vorgetäuscht, wenn eine Kündigung wegen Eigenbedarfs ausgesprochen wird, es hierfür jedoch nachweislich keinerlei Gründe gibt.

Gut zu wissen: Zieht der Vermieter den Verkauf der Immobilie in Betracht, muss er diese seinem Mieter als Erstes anbieten. Denn dieser besitzt das sogenannte Vorkaufsrecht. All das ist in Paragraph 577 des BGB zusammengefasst.

Wurde ein Gebäude bereits zum Verkauf angeboten oder aber in eine Eigentumswohnung umgewandelt, kann der Vermieter innerhalb von drei Jahren keinerlei Kündigung aufgrund von Eigenbedarf aussprechen. Innerhalb der genannten drei Jahre unterliegt er nämlich einer gesetzlich festgelegten Sperrfrist.

Diese Art von Mieterschutz besitzt allerdings in manchen Ausnahmen keinerlei Geltung. Dies ist besonders der Fall, wenn es sich bei den Erwerbern oder Gesellschaftern um Verwandte, ergo Familien- oder Haushaltsangehörige handelt.

Müssen Mieter die Vortäuschung beweisen?

Eine einfache Kündigung reicht bei einer Anmeldung des Eigenbedarfs durch den Vermieter nicht aus. Im Zuge der Kündigung ist der Vermieter nämlich dazu verpflichtet, dem Mieter eine sogenannte Eigenbedarfserklärung zu übergeben. Die hierin enthaltenen Angaben müssen nachvollziehbar für den Mieter sein.

Sollte hierbei der Verdacht aufkommen, dass der Vermieter seinen Eigenbedarf lediglich vortäuscht, muss er die Täuschung beweisen können. Nur auf diesem Weg ist es möglich, dass er am Ende einen Schadenersatz erhält. Natürlich ist es immer schwierig, einen solchen Beweis zu erbringen, da die meisten Mieter keinen tieferen Einblick in die Wohn- oder Lebensverhältnisse des Vermieters besitzen und seine eigene Privatsphäre nicht schädigen dürfen. Dennoch ist es mittels ein paar Optionen doch möglich, die Wahrheit herauszufinden:

• als Mieter die Wohnungsanzeigen durchsuchen und nach verdächtigen Angeboten Ausschau halten
• beobachten, ob die betroffene Wohnung die Einzige ist, die in naher Zukunft frei wird oder möglicherweise noch mehr Nachbarn gekündigt wurde
• Angaben auf Klingelschildern überprüfen
• Grundbucheintrag kontrollieren (ausschließlich mit begründetem Verdacht möglich)

Wird bei den entsprechenden Optionen festgestellt, dass unter Umständen wirklich eine Täuschung vorliegt, kann der Mieter der erteilten Kündigung widersprechen und sich dagegen wehren, auszuziehen. Der Widerspruch ist so lange gültig, bis der Vermieter den Verdacht entkräftet hat.

Welche Folgen kann ein vorgetäuschter Eigenbedarf haben?

Grundsätzlich gilt, dass ein vorgeschobener oder vorgetäuschter Eigenbedarf eine Straftat darstellt, die mit einer entsprechenden Bestrafung geahndet werden kann. Denn prinzipiell werden mit ihm sämtliche Merkmale erfüllt, die nach Paragraph 263 des Strafgesetzbuches einen Betrug darstellen.

Wird der vorgetäuschte Eigenbedarf vom Mieter belegt, hat dieser einen Anspruch auf Schadenersatz. Neben den anfallenden Umzugskosten kommen eventuell auch weitere Kosten auf den Vermieter zu, welche dieser nun tragen muss.

Vorgetäuschter Eigenbedarf – Schadenersatz möglich?

Ist ein vorgetäuschter Eigenbedarf erst einmal belegt, kann der Mieter Schadenersatz geltend machen. In der Regel fällt ein Gerichtsurteil so aus, dass der Vermieter die folgenden Kosten für den Mieter übernehmen muss:

• Umzugskosten
• Malerkosten
• Kosten für eine neue Wohnungseinrichtung
• Kosten für eine doppelte Mietbelastung
• Differenz für alte und neue Miete über einen Zeitraum von bis zu dreieinhalb Jahren

Ein Schadenersatzanspruch besteht jedoch nicht, wenn zum Beispiel ein Räumungsbescheid vorlag und dieser geschlossen wird. Denn mit ihm werden sämtliche Angelegenheiten in Bezug auf das Mieter- und Vermieterverhältnis endgültig abgeschlossen. Dabei ist es schließlich nicht einmal mehr erheblich, ob letzten Endes ein vorgetäuschter Eigenbedarf vorlag oder nicht.

Gleichwohl hat der Vermieter jedoch die Pflicht, dem Mieter Bescheid zu sagen, sollte der Eigenbedarf im Nachhinein verfallen. Diese Pflicht besteht so lange, bis der Mieter die Wohnung geräumt hat oder es zu einer gerichtlichen Auseinandersetzung gekommen ist.

Übrigens: Sollte zufälligerweise die Wohnung eines Nachbarn in der direkten Umgebung frei werden und der Vermieter ebenso Eigentümer dieser Immobilie sein, muss er seinem gekündigten Mieter diese als Alternative anbieten. Sollte er dieser Verpflichtung nicht nachkommen, kann der gekündigte Mieter ebenfalls Schadenersatz verlangen.

Generell ist der Tatbestand des vorgetäuschten Eigenbedarfs nicht gerade selten. Dies belegen auch zahlreiche Gerichtsverfahren der letzten Jahre.

Weitere nützliche Informationen finden Sie unter https://www.mietrecht.com/vorgetaeuschter-eigenbedarf/

* Dies ist ein Gastartikel von www.mietrecht.com