Unterschied Nießbrauch und Wohnrecht

Aus steuerlichen Gründen wird eine Immobilien-Schenkung oft zu Lebzeiten der Verwandten vorgenommen. Mit einem lebenslangen Wohnrecht oder einem Nießbrauch kann der Schenkende seine Zukunft absichern. Manchmal soll die belastete Immobilie trotzdem verkauft werden. Der Baufi Berater klärt Sie in diesem Artikel über Ihre Rechte und Auswirkungen auf den Immobilienwert auf.

Was versteht man unter Wohnrecht?

Das Wohnrecht ist eine persönlich beschränkte Dienstbarkeit. Der Rechtsinhaber darf persönlich den zur Verfügung gestellten Wohnraum und alle gemeinschaftliche Einrichtungen und Anlagen der Immobilie (§ 1093 BGB) nutzen. Ein Wohnrecht kann sich aber auch nur auf eine einzelne Räumlichkeit begrenzen. Es kann auch mehreren Personen gleichzeitig zugesprochen werden. Jedoch trägt ein Wohnrecht immer eine höchstpersönliche Natur und kann deswegen nicht auf Dritte übertragen werden.

Die Person mit dem Wohnrecht wird ins Grundbuch eingetragen. Die Familie darf die Immobilie ebenfalls bewohnen. Auch Lebensabschnittsgefährte, Freunde, entfernte Familienmitglieder und zur Pflege benötigte Personen dürfen einziehen. Der Wohnrechtsinhaber muss dem Einzug allerdings zustimmen und diese aufgenommenen Personen verfügen über kein eigenes Recht zum Wohnen. Der Wohnrechtsinhaber darf die Räumlichkeiten nur in dem Fall vermieten, wenn es ihm im Sinne § 1092 BGB offiziell erlaubt wurde.

Warum ein lebenslanges Wohnrecht bestellen?

Meistens wird ein Wohnrecht auf Lebzeiten bestellt, wenn zu Lebzeiten der Eltern das Familienheim auf Erben übertragen werden soll. Mit diesem Recht sichert sich der Schenkende ab, damit dieser für den Rest seines Lebens in der Immobilie wohnen darf. Der Wohnrechtsinhaber sichert sich somit auf Dauer.

Auch einer Aktiengesellschaft oder GmbH kann ein Wohnrecht eingeräumt werden. Hier kann beispielhaft der Geschäftsführer eine Immobilie bewohnen, die im Besitz einer GmbH ist. Hierbei muss eine lohnsteuerpflichtige Zuwendung erfolgen.

Lebenslanges Wohnrecht als Teil des Altenteilvertrages

Ein Wohnrecht als Teil eines Altenteilvertrages hilft der lebenslänglichen Verbindung zu der Immobilie, sodass der Berechtigte persönlich und leiblich versorgt bleibt. Das Recht wird dann als Leibzucht ins Grundbuch nach § 49 Grundbuchordnung eingetragen. Im Fall einer Zwangsversteigerung und Zwangsvollstreckung des Gläubigers bleibt das recht als Altenteil gültig.

Beispiel: einem Handwerksmeisterbetrieb wird die vorweggenommene Erbfolge an den Sohn übergeben. Die Eltern erklären sich dazu bereit, dem Sohn weiterhin ein Wohnrecht einzuräumen, wenn dieser ihnen eine Rente als Gegenleistung bezahlt.

Eintragung ins Grundbuch

Wenn das Wohnrecht zuverlässig und dauerhaft bestehen bleiben soll, muss dies entsprechend im Grundbuch verankert werden. Durch einen Notar wird notariell erklärt, dass der Eigentümer ein lebenslanges Wohnrecht einräumt. Die genutzten Räumlichkeiten, das Haus oder die Wohnung muss in der Eintragungsbewilligung festgehalten werden. Es erfolgt die Eintragung in der zweiten Abteilung des Grundbuches als persönlich beschränkte Dienstbarkeit.

Verkauf einer Immobilie mit Wohnrecht

Ein Wohnrecht kann zu Problemen führen, wenn der Eigentümer seine Wohnung oder sein Haus veräußern möchte. Der Käufer muss dann die Immobilie mit der Grundbuchbelastung übernehmen. Aus diesem Grund ist es schwer bis nahezu unmöglich die belastete Immobilie zu veräußern. Unsere Experten von Der Baufi Berater können Ihnen jedoch helfen, eine Einigung mit dem Wohnrechtsinhaber zu verhandeln. Oft verzichtet die Partei gegen Zahlung einer Abfindung auf ihr Wohnrecht.

Was ist ein Nießbrauchrecht – Abgrenzung von Wohnrecht und Nießbrauch

Das Nießbrauchrecht wird klar im § 1030 BGB differenziert: Der Berechtigte erhält das Recht aus der Immobilie alles an Nutzen zu ziehen (Nießbrauch).

Beispiel: eine vermietete Immobilie wird an eine dritte Person verkauft. Der Verkäufer möchte sich aber die Mieteinnahmen noch für eine bestimmte Zeit sichern. Hieraus wird dann ein Nießbrauchrecht für diese Immobilie vereinbart.

Für die Bestellung dieses Rechtes gibt es natürlich ebenfalls andere Gründe. Sehr oft übertragen die Eltern eine Mietimmobilie aus steuerlichen Gründen noch zu ihren Lebzeiten, wollen aber weiterhin die Mieteinnahmen behalten. Zudem kann gegebenenfalls Erbschafts- und Schenkungsteuer vermieden werden, da ein Zeitraum von 10 Jahren zinsfrei ausgenutzt werden kann.

Durch das Nießbrauchrecht kann auch eine Unternehmenskontinuität gesichert werden. Sollte der Unternehmer seinen Betrieb zu Lebzeiten abgeben, wird dieser weiterhin an den Erträgen beteiligt. So kann eine entsprechende Altersversorgung gesichert werden.

Eintragung ins Grundbuch beim Nießbrauchrecht

Wie auch das Wohnrecht wird der Nießbrauch ins Grundbuch eingetragen und durch einen Notar beurkundet. Dabei kann die Nutzungsdauer für eine bestimmte Zeit oder bis zum Ableben der Person vereinbart werden.

Der Berechtigte erhält nach der Eintragung die Befugnis, die Immobilie in Besitz zu nehmen und sämtlichen Nutzen aus ihr zu ziehen. Er kann es verpachten, vermieten, bewohnen oder bewirtschaften.
Wie auch das Wohnrecht kann das Nießbrauchrecht nicht auf Dritte übertragen werden. Es kann jedoch vereinbart werden, dass eine dritte Person die Rechtsausübung jemand anderem überlässt.

Rechte und Pflichten

Der Nießbraucher trägt die Sorge und Pflicht, dass der Zustand der Immobilie erhalten bleibt und diese ordnungsgemäß bewirtschaftet wird. Für die Modernisierungsarbeiten muss eine ausdrückliche Vereinbarung vorliegen. Alle öffentlichen Lasten, wie Abwassergebühren oder Grundsteuer sind von dem Nießbraucher zu tragen.

Bei den speziellen Grundbuch-Regelungen für Nießbrauchrecht oder Wohnrecht berät Sie Der Baufi Berater. Wir sind gerne für Sie da!

Was ist besser bei Schenkung zu Lebzeiten – Wohnrecht oder Nießbrauch?

Der gewünschte Erbe kann schon durch die Schenkung zu Lebzeiten der Eltern das Familienheim auf sich übertragen. Es existieren auch Schenkungen mit einer Auflage. In dieser Konstellation spricht man von einer Teilschenkung. Diese Schenkung wird für anders steuerlich geltend gemacht. Hier gibt es den kostenfreien Teil und ein durch die Auflage bezahlter Teil. Der erste Teil wird steuerlich wie eine Vollschenkung besteuert.

Egal, ob die Immobilienschenkung mit oder ohne eine Auflage ist, muss es notariell beurkundet werden. Nur bei einer Handschenkung, bei der die Schenkung direkt vollzogen wird, gibt es eine Ausnahmeregelung.

Unterhaltspflichten der Immobilie

Beim Nießbrauch und Wohnrecht besteht die Pflicht, alle nötigen Unterhalts- und Instandhaltungskosten der Immobilie selbst zu tragen. Dies kann vertraglich jedoch anders vereinbart werden. Sollten größere Reparaturkosten oder außergewöhnliche Unterhaltungskosten anstehen, muss der Eigentümer der Immobilie diese bezahlen.

Bei der Definition der „außergewöhnlichen nutzungsbedingten Kosten“ gibt es jedoch oft Diskrepanzen. Sollte die übliche Lebensdauer noch nicht abgelaufen sein und der Gegenstand muss erneuert werden, geht man immer von den genannten außergewöhnlichen Kosten aus.

Folgen eines Umzuges ins Pflegeheim

Was muss man beachten, wenn eines Tages der Wohnrechtsberechtigte ins Pflegeheim muss? Die Objektnutzung für die Person wird nicht mehr möglich sein. Die Regelungen, was hierbei zu tun ist, sind meist in einem Übertragungsvertrag formuliert.

Eine leer stehende Immobilie ist sinnlos und meist auch nicht wirtschaftlich, weswegen das Wohnrecht beim Umzug ins Pflegeheim erlischt. Dies kann als eine Bedingung festgehalten werden. Gleichzeitige Ersatzansprüche können ausgeschlossen werden, ob dies ratsam sein kann, sollte mit dem Notar besprochen werden. Hier sollten die Ersatzansprüche in bestimmter Höhe vereinbart werden.

Detaillierte rechtliche Informationen hierzu gibt es auch in einem Blogbeitrag von Anwalt.de. Sollten Sie hierzu Fragen haben können wir Ihnen gerne einen unserer kooperierenden Fachanwälte zur Verfügung stellen.

Die Besteuerung von der Immobilie

Die Ansprüche beim Wohnrecht oder dem Nießbrauchrecht werden von Finanzamt als bares Geld angesehen. Dadurch lässt sich entweder die Miete sparen oder die Einkünfte durch die Miete erhalten. Für das Erbe oder die Schenkung mit dem entsprechenden Nießbrauch- oder Wohnrecht möchte das Finanzamt Schenkung– und Erbschaftssteuer erhalten.

Die Berechnung vom Finanzamt

Die ersparte Miete wird vom Finanzamt hochgerechnet. Hierfür ist der sogenannte Kapitalwert maßgeblich. Dieser wird auch als Barwert bezeichnet. Der Wert wird aus der Abzinsung aller künftig gesparten oder eingenommenen Mieten kalkuliert.

Das Finanzamt geht bei der Berechnung des Kapitalwertes wie folgt: Es ermittelt den jährlichen Wert vom Nutzungsrecht. Wenn die berechtigte Person selbst die Immobilie bewohnt, spart diese sich die jährliche Miete. Der Barwert entspricht dann der Miete für eine vergleichbare vermietete Wohnung.

Die Berechnung bei vermieteten Immobilien

Wenn die Immobilie vermietet ist, werden alle monatlichen Mieteinnahmen x 12 kalkuliert und somit der Jahreswert ermittelt. Laut § 16 Bewertungsgesetz wird dann der Verkehrswert durch 18,6 % geteilt.

Die Festsetzung vom Verkehrswert darf natürlich auch nicht beliebig erfolgen und wird auch mithilfe des Bewertungsgesetzes ermittelt. Der Jahreswert wird dann im nächsten Schritt mit einem festgelegten Satz multipliziert. Dieser Satz richtet sich nach dem jeweiligen Geschlecht und Alter. Annahme dabei: die jüngeren Personen können länger ihr Wohnrecht oder Nießrecht ausüben.

Weitere Informationen: Wikipeadia.org zum Thema Nießbrauch, Wikipedia.org zum Thema Wohnrecht