100%-Finanzierung: Eigenheim ohne Eigenkapital

Bei immer unerschwinglicher werdenden Mieten, dafür aber kellertiefen Baugeldzinsen, liegt der Gedanke nahe, sich vom Mieter zum Eigentümer zu wandeln. Für die Erfüllung des Traums vom Eigenheim benötigt man aber eigentlich eine größere Summe Erspartes. Was also tun, wenn das Geld dafür nicht reicht? Geht eine Finanzierung ohne Eigenkapital überhaupt?

So war es bisher: Als Bauherr sollten Sie mindestens 30% Eigenkapital aufbringen können und möglichst auch die Kaufnebenkosten (Notar, Makler, Grundbuchgebühr, Grunderwerbssteuer) selbst bezahlen. Das ist mittlerweile passé – zu teuer sind die Immobilien und zu wenig haben gerade auch jüngere Bauherren auf der hohen Kante liegen. Deshalb bieten inzwischen viele Banken die 100-Prozent-Finanzierung an – oder strecken sogar gleich den vollen Kaufpreis plus Nebenkosten vor.

Ist eine Finanzierung ohne Eigenkapital riskant?

Wenn Ihr Eigenkapital nur für die Nebenkosten reicht, dann können Sie ein Darlehen über den vollen Kaufpreis bekommen. Eine Vollfinanzierung hat natürlich Nachteile: Sie dauert länger und kostet mehr.In der Regel verlangt die Bank eine mindestens dreiprozentige Tilgung pro Jahr. Das senkt das Risiko der Bank, ist aber auch für Sie als Käufer gut, weil Sie auf diese Weise schon nach zehn Jahren ca. dreißig Prozent der Darlehenssumme abgezahlt haben. Die auch auf mittlere Sicht niedrigen Zinsen ermöglichen eine deutlich höhere Tilgungsrate, als noch vor ein paar Jahren. Deshalb ist eine Vollfinanzierung im Zusammenspiel mit einer langen Zinsbindung (mindestens 15, besser 20 Jahre) und hoher Tilgung eine durchaus solide Angelegenheit.

Und wenn gar kein Eigenkapital da ist?

Ganz ohne eigenes Geld wird es schwerer, eine Finanzierung zu finden – diese muss ja mehr als die hundert Prozent betragen, um auch die Nebenkosten abzudecken. Einige wenige Banken bieten auch langfristige Finanzierungen von 110% und mehr an. Hierfür wird aber ein tadelloser Schufa-Score und eine sehr gute Bonität, also ein hohes und langfristig sicheres Einkommen, vorausgesetzt, was z.B. eine junge Familie in der Regel noch nicht vorzuweisen hat. Und auch Selbstständige und Freiberufler dürften mit ihren schwankenden Einkommen Schwierigkeiten haben, eine Vollfinanzierung zu bekommen. Außerdem spielen natürlich Zustand und Lage der Immobilie bei der Entscheidung der Bank eine wesentliche Rolle.

Doppelt genäht …

Als Alternative gibt es bei immer mehr Banken ein duales Modell, bei dem 95 bis 100 Prozent des Objektwertes mit einer langfristigen Zinsbindung fest finanziert werden können. Das restliche Geld (Kaufnebenkosten und die möglicherweise noch offenen fünf Prozent des Objektwerts) werden dann über einen Ratenkredit (Privatdarlehen) finanziert. Das ist zwar teurer, bietet aber eine größere Flexibilität. Achten Sie bei diesem Modell aber unbedingt darauf, dass die Laufzeit des Ratenkredites lang genug ist: Acht bis Fünfzehn Jahre bis zur vollständigen Tilgung wären ideal. Und beim Hauptdarlehen sollte eine Tilgungsveränderung möglich sein, damit Sie nach dem Ende des Ratenkredits die Abzahlung des Hauptkredits entsprechend aufstocken können.

Die Nachteile der Finanzierung einer Immobilie ohne Eigenkapital

Primäre Nachteile sind die höheren Kosten des Kredits und die Zeitdauer bis zur Abzahlung. Eine Änderung der Lebensumstände, die im Laufe der Jahre vorkommt, kann dann die solideste Planung böse über den Haufen werfen. Bei einer Vollfinanzierung trägt man dieses Risiko einfach länger – und in dieser Zeit gehört das Eigenheim tatsächlich der finanzierenden Bank. Ebenfalls zu bedenken: Eine Anschlussfinanzierung wird ebenfalls teurer ausfallen, weil eine höhere Summe als bei einer Rechnung mit Eigenkapital weiterfinanziert werden muss. Zudem stellt sich bei einer langen Lauffrist die Frage nach der Zinsentwicklung.

Vorsichtsmaßnahme Absicherung

Bei einer Vollfinanzierung ist es grundlegend wichtig, über eine Absicherung nachzudenken. Hierfür kämen eine Restschuldversicherung oder eine Risikolebensversicherung in Frage. Auch eine Berufsunfähigkeitsversicherung kann hilfreich sein. Sollten Sie aus gesundheitlichen Gründen Ihren Beruf nicht mehr ausüben können ist eine Absicherung wichtig.

Rechnen Sie mit spitzem Bleistift

Eine sorgfältige Planung, ein gut durchdachter Haushaltsplan und eine nicht zu optimistische Einschätzung der eigenen finanziellen Belastbarkeit sind extrem wichtig. Finden Sie heraus, wie hoch die monatlichen Raten tatsächlich sein dürfen. Gerade in der ersten Zeit ist die monatliche Belastung hoch. Hier gilt es, gut abzuwägen, wer den besten Zins bietet und welchen Spielraum die Bank bei der Tilgungsrate gewährt, damit Ihnen Ihre Raten später nicht die Luft abschnüren. Achten Sie auf die unterschiedlichen Zinsangebote! Hier sollten Sie gründlich vergleichen, weil sich die Angebote der Banken teilweise extrem unterscheiden.

Es gibt immer etwas zu reparieren

Denken Sie unbedingt bei Ihrer Rechnung auch an die Rücklagen. Wer erstmals ein Haus oder eine Wohnung kauft, vergisst oft, dass neben den normalen Kosten nun auch noch laufend Reparatur- und Instandhaltungskosten anstehen. Und einige davon sind immer unvorhergesehen und hoch: Reparaturen am Dach oder eine kaputte Heizung gehen richtig ins Geld.

Ihr Eigenheim muss kein Wunschtraum bleiben, auch wenn das eigene Kapital dafür (noch) nicht reichen sollte. Wir zeigen Ihnen gerne, was alles machbar ist: Kontaktieren Sie unsere Spezialisten für Baufinanzierung zum Thema Finanzieren ohne Eigenkapital.